Comment assurer l'obligation de conseil en immobilier ?

Les informations que vous communiquez à vos clients sur un bien immobilier, un contrat de location ou un contrat de mandat immobilier doivent être : 

• complètes ;
• précises ;
• pertinentes ;
• vraies.

En qualité de professionnel de l'immobilier, vous êtes tenu de procéder à toutes les vérifications nécessaires. L'objectif du devoir de conseil est d'accompagner les clients dans leur prise de décision. Une décision qui se veut éclairée, en toute connaissance de cause. Loin de se réduire au partage d'information, le devoir de conseil consiste également en des recommandations ou des mises en garde. Un acquéreur, un locataire ou un vendeur qui considérerait que des informations cachées ou erronées ont altéré leur jugement peut saisir un tribunal pour obtenir réparation.
 

Bien que votre posture d'expert vous incombe un devoir de conseil, vous n'êtes bien entendu pas omniscient. Dans le cas d'une vente ou d'une location où l'une des parties se sentirait dupée, votre responsabilité n'est pas automatiquement engagée. Voici un exemple concret : l’agent immobilier est tenu d’informer son client si un vice apparent (comme des fissures structurelles, dégât des eaux, humidité visible…) est suspecté ou s’il en a connaissance, sous peine de voir sa responsabilité engagée. En revanche, s’il ne pouvait pas détecter le défaut, comme dans le cas de vices non apparents, sa responsabilité n’est pas engagée.

La sécurité des transactions immobilières est assurée par plusieurs intervenants. Pour prévenir les litiges liés aux vices cachés, les diagnostics immobiliers sont indispensables. Certains d'entre eux, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb ou encore l'état d’amiante, sont obligatoires et doivent être fournis par le vendeur avant la signature d’un compromis de vente. Idem pour les mandants qui souhaitent vendre en ayant certains doutes sur l’état de leur bâtiment. 

Outre les différents diagnostiqueurs, le notaire est, lui aussi, un acteur majeur de la sécurisation des opérations immobilières. Son analyse du plan local d'urbanisme, de la validité des titres de propriété et autres services contribuent au cadre légal de la transaction.
 

En France, les fondements juridiques de l'obligation de conseil des agents immobiliers sont définis par :

• La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), qui encadre les conditions d'exercice des activités immobilières ;
• Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui précise les obligations professionnelles des agents immobiliers ;
• Le Code de la consommation, notamment l'article L. 111-1, imposant un devoir d’information précontractuelle au professionnel.

La responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier peut être engagée en cas de manquement au devoir de conseil. L'omission d'une information importante, des conditions contractuelles non respectées ou mal rédigées ou une mauvaise estimation sont des exemples de manquements. La jurisprudence est dense sur le sujet, compte tenu du caractère spécifique de chaque situation.