Diagnostics immobiliers obligatoires : guide complet

Dans la réglementation des transactions immobilières, les diagnostics immobiliers font partie des pièces obligatoires à fournir. Ils sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au bail ou à la promesse de vente. Si l'un des documents obligatoires manque une fois l'acte authentique signé, le vendeur peut être poursuivi par l'acquéreur pour vices cachés, et l'issue peut être l'annulation de la vente ou la restitution d'une partie du prix de vente. C'est le devoir de l'agent immobilier d'informer son client concernant ses obligations. 

Les diagnostics immobiliers sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ils ont tous une durée de vie différente, et leur coût est variable selon la personne en charge, la nature et la localisation du logement. En cas de non-respect des règles ou d'erreur, des sanctions peuvent être appliquées pour le propriétaire du logement, le diagnostiqueur ou le notaire.
 

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE immobilier doit être effectué pour tous les logements, sauf ceux occupés moins de 4 mois par an, ainsi que les biens indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m².

• Valable 10 ans si réalisé après le 1er juillet 2021 ;
• Le résultat (classements énergétiques et climatiques de l'habitation, dépenses annuelles d'énergie estimées) doit être mentionné dans les annonces de location ;

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) 

Ce diagnostic mesure la présence et la concentration en plomb dans les peintures des logements :

• Habitations construites avant le 1er janvier 1949 ; 
• Absence de plomb ou dose inférieure à 1mg/cm2 : durée de validité illimitée ;
• Concentration supérieure à 1 mg/cm² : le CREP doit dater de moins de 6 ans à la signature du bail et de moins d'un an au moment de la vente.

État de l'installation intérieure de gaz ou d'électricité

• Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans ;
• Durée de validité : 6 ans pour une location (3 ans pour une vente).

Diagnostic état des risques et pollutions (ERP)

Ce diagnostic obligatoire informe le locataire ou l'acquéreur des risques naturels et technologiques auxquels le bien immobilier est exposé : 

• Rempli directement en ligne par le propriétaire ;
• Valide 6 mois maximum ;
• Mention obligatoire sur l'annonce immobilière.

Diagnostic bruit

• Concerne les logements situés dans une zone dite "d'exposition au bruit d'aéroport" ; 
• Formulaire à remplir par le bailleur (ou vendeur).

Le diagnostic loi Carrez, quant à lui, est obligatoire pour les biens en copropriété et garantit une mesure précise de la superficie privative. 

Enfin, le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.
 

En plus des diagnostics mentionnés plus haut, d'autres s'ajoutent à la liste obligatoire en cas de vente :

• Le diagnostic amiante (potentiellement présent dans les matériaux de construction);
• Le diagnostic termites (uniquement dans les zones concernées).
• Le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997
• Le diagnostic d’assainissement (si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, valable 3 ans)
• Le diagnostic loi Carrez pour les biens en copropriété 

En cas de vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G ("passoire thermique"), l'audit énergétique, valable 5 ans, doit compléter le DPE. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés E seront aussi concernés. 

Le carnet d'information du logement (CIL), obligatoire depuis 2023, centralise les informations relatives aux travaux ayant une incidence sur la performance énergétique. Il concerne les logements neufs et le bâti ancien, en cas de travaux ayant une incidence sur la performance énergétique. Ce document est transmis lors de la vente.