Guide des droits et obligations pour les bailleurs

Commençons par énumérer les obligations du bailleur, avant l'arrivée du locataire et pendant toute la durée de l'occupation du logement. 

Louer un logement décent

Le droit à un logement décent des locataires est très important en France. Les critères de décence d'un logement sont définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et ont été complétés par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017. On compte 5 critères : la surface habitable et la hauteur sous plafond (au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable total d'au moins 20 m³), la présence de certains équipements de base comme le chauffage, une performance énergétique minimale, l'absence de parasites et de risques sur la santé ou la sécurité. 

Les critères d'un logement décent sont amenés à évoluer régulièrement. Le bailleur doit se tenir au courant des nouvelles normes pour louer un logement qui n'est ni indécent ni insalubre.

Assurer une jouissance paisible du logement

Conformément à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués, c'est-à-dire, de respecter sa vie privée. Le bailleur n'a pas le droit de pénétrer dans le logement d'un locataire sans son accord, sauf cas de force majeure (fuite d'eau pendant que le locataire est en vacances par exemple).

Prendre en charge certains travaux d'entretien et de réparation

Les droits et obligations du bailleur concernant les travaux à effectuer sont très encadrés (loi du 6 juillet 1989 et décret n° 87-712 du 26 août 1987), mais les litiges sont fréquents et nécessitent souvent des recours en médiation ou en justice. Les travaux d'entretien ou de réparation sur le gros œuvre sont à la charge du bailleur, tout comme les travaux de mise aux normes. Cependant, si la responsabilité du locataire est engagée dans des dégradations, le bailleur est en droit d'exiger leur prise en charge.

Fixer un loyer conforme à la réglementation en vigueur

Le propriétaire bailleur n'est pas libre de fixer le montant du loyer comme bon lui semble. L'encadrement des loyers est réglementé par plusieurs lois, comme la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018) et certains articles du Code civil. Les règles de plafonnement des loyers sont particulièrement strictes en zones tendues. Dans ces zones, lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le loyer ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf en cas de travaux importants ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué.

Si le bailleur a bénéficié d'aides pour rénover ou acquérir son bien immobilier (Pinel, Denormandie), il peut aussi être soumis à certaines règles. Les obligations fiscales de l'agent immobilier vous imposent de connaître la situation du propriétaire.

Le droit français protège aussi bien les bailleurs que les locataires. Un propriétaire bailleur est soumis à certaines obligations, mais il a aussi des droits.

Demander des garanties financières

Le bailleur ne peut pas faire preuve de discrimination dans le choix de son locataire, mais il peut choisir son locataire selon des critères financier et est en droit de s'assurer de la solvabilité du locataire. Il peut ainsi demander plusieurs documents au locataire pour justifier de sa situation avant la rédaction du contrat : bulletins de salaire, quittances de loyer précédentes, caution. Un bailleur a le droit de demander un dépôt de garantie. Pour une location vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges. Ces dispositions sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Il a également le droit de vérifier que le locataire a bien souscrit à une assurance habitation.

Percevoir les loyers et les charges dues

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail. En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement, tout en respectant les dispositions légales, notamment la trêve hivernale qui interdit d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante.

Accéder au logement pour certains travaux

L'installation du locataire implique que le propriétaire obtienne son accord pour pénétrer dans le logement. Il dispose toutefois d'un droit d'accès au logement loué pour la réalisation de certains travaux nécessaires à son entretien ou à sa mise en conformité. Il doit en faire expressément la demande au locataire pour obtenir son accord et respecter un préavis (sauf en cas d’urgence). Le locataire n'est pas tenu de fournir un double des clés au bailleur s'il change les serrures, mais il doit permettre l'accès en cas de nécessité.

Rompre le bail d'un locataire

La signature d'un bail de location engage les parties, mais sa rupture est possible aussi bien à l'initiative du locataire que du bailleur. Le bailleur aura toutefois moins de souplesse que le locataire pour rompre le bail. Voici quelques détails concernant les droits et obligations d'un bailleur qui veut rompre un bail :

• Résiliation de bail pour vendre : le congé de vente doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail si le logement est loué vide et 3 mois s'il s'agit d'une location meublée. Le locataire a un droit de préemption pour l'achat du bien.
• Rupture de bail pour habiter le logement : sauf accord amiable avec le locataire, les délais pour rompre un bail afin d'habiter le logement sont les mêmes, à savoir 6 mois avant l'échéance pour une location vide et 3 mois avant l'échéance pour une location meublée. Le propriétaire doit justifier la reprise et notifier cette décision au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Il est crucial pour les bailleurs de se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires afin de respecter leurs obligations et d'exercer pleinement leurs droits.

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