Ouvrir sa propre agence immobilière : les étapes de création

La loi Hoguet du 2 juillet 1970 est le texte fondateur de la réglementation du secteur immobilier en France. Elle impose notamment aux agents immobiliers de détenir une carte professionnelle pour exercer leur activité.

Les cartes professionnelles

Deux types de cartes professionnelles existent :

• La carte T pour la transaction sur immeubles et fonds de commerce.

• La carte G pour la gestion immobilière.

Ces cartes garantissent la légitimité de votre activité et la sécurité de vos clients. Pour les obtenir, vous devez:

• justifier d'une aptitude professionnelle via un diplôme ou une expérience significative,

• posséder un casier judiciaire vierge,

• souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.

La carte professionnelle, délivrée par la CCI, doit être renouvelée tous les trois ans, avec une obligation de formation continue de 42 heures. Préparer soigneusement votre dossier et solliciter l'aide d'un expert peuvent faciliter ce processus essentiel pour le succès de votre agence immobilière. Vous pouvez vous référer aux formations obligatoires ALUR.

Les autres obligations légales

Outre la possession d'une carte professionnelle, le métier d’agent est soumis à un ensemble plus large d’obligations, notamment :

• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

• Ouvrir un compte séquestre.

• Respecter les règles de déontologie de la profession immobilière.

• Se conformer au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD).

La forme juridique de votre activité est stratégique et votre choix aura un impact sur la fiscalité, la responsabilité et la gestion de votre agence.

Statuts juridiques

Parmi les statuts juridiques les plus courants en matière d’agence immobilière :

• La SARL, Société à Responsabilité Limitée.
• La SAS, Société par Actions Simplifiée.
• L'EI, Entreprise Individuelle.

Conseils pour choisir votre statut

Avant de vous lancer, quelques points de repère pour identifier la forme juridique la plus adaptée à votre projet entrepreneurial :

• Votre niveau de responsabilité : Optez pour une SARL pour protéger vos biens personnels si des dettes sont contractées.

• Le régime fiscal : Une SARL est soumise à l'impôt sur les sociétés, tandis qu'une EI est soumise à l’impôt sur le revenu.

• La complexité administrative : Quel niveau de formalités administratives êtes-vous prêt à assumer ? Une EI est souvent moins complexe à gérer comparée à une SAS qui exige une gestion administrative plus lourde.

Assurances et garanties obligatoires

Deux assurances sont obligatoires pour les agents immobiliers :

• L'assurance responsabilité civile professionnelle : Elle couvre les dommages causés aux clients par l'agent immobilier.

• La garantie financière : Elle protège les clients en cas de détournement de fonds par l'agent immobilier.

Pour sécuriser au maximum votre activité, il est fortement conseillé de renforcer votre dispositif d'assurance avec une assurance protection juridique et/ou une assurance multirisque professionnelle.

Formalités d'enregistrement et immatriculation

La création d'une agence immobilière entraîne de nombreuses démarches administratives, parmi lesquelles :

• Immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

• Inscription à la CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie).

• Obtention d'un numéro de TVA.

• Déclaration d'ouverture d'établissement.

• Souscription à une mutuelle santé et une assurance vieillesse.

Ouvrir son agence immobilière : gestion

En tant qu'entrepreneur, vous serez confronté à une grande variété de tâches. Pour y faire face, il convient de les identifier clairement et de les intégrer à votre organisation.

Il est important de mettre en place une stratégie de prospection efficace pour asseoir votre notoriété et convaincre vos futurs clients. Cette stratégie comprend notamment :

• La création d'un site web attractif.

• Le référencement local.

• La participation à des salons et événements immobiliers.

• La mise en place de partenariats avec des acteurs locaux (notaires, constructeurs, courtiers en crédit).

Gestion commerciale

La gestion commerciale comprend :

• La prise de mandats de vente et de location.
• La réalisation d'estimations immobilières.
• La visite de biens et l'organisation de visites virtuelles.
• La négociation des prix.
• La constitution des dossiers.
• La gestion des compromis de vente et des baux locatifs.
• Le suivi des transactions jusqu'à la signature définitive.

Gestion administrative

La partie administrative, pouvant être internalisée ou externalisée, comprend :

• La tenue de la comptabilité.
• La gestion des paies.
• La gestion des relations avec les administrations et les organismes sociaux.
• La gestion des stocks (panneaux publicitaires, flyers...).
• La mise en conformité avec la réglementation en vigueur.

Gestion des Ressources Humaines

Si vous envisagez d'embaucher des collaborateurs, vous devrez incarner et piloter la stratégie RH : recrutement, rédaction des contrats de travail, formation des employés, respect de la législation du travail et gestion quotidienne des ressources humaines.

Conformité et réglementations spécifiques

Les agents immobiliers sont soumis à un code de déontologie strict qui garantit la protection des consommateurs. Ce code impose notamment aux agents de :

• Respecter le secret professionnel.
• Agir avec loyauté et impartialité.
• Fournir une information claire et transparente aux clients.
• Ne pas faire de publicité mensongère.

Le RGPD impose également aux agents immobiliers de prendre des mesures pour protéger les données personnelles de leurs clients.

Mises à jour législatives

Le secteur immobilier est en constante évolution. Il est primordial de se tenir informé des changements législatifs et réglementaires pour adapter votre activité en conséquence.

Diplômes requis et qualités 

L'ouverture d'une agence immobilière nécessite des aptitudes professionnelles démontrées par des diplômes ou une expérience significative dans le secteur.

Deux diplômes principaux sont concernés :

• un Bac+2 dans le secteur de l'immobilier,

• un Bac+3 en études juridiques, économiques ou commerciales.

Si vous n'avez pas de diplôme, vous pouvez compenser par une expérience professionnelle de trois ans avec un baccalauréat ou dix ans sans diplôme.
 

La recherche d'informations

Une étude de marché détaillée est indispensable pour définir clairement votre projet. Cette étude vous aidera à déterminer le type de prestations à proposer en fonction de la zone d'implantation et de la concurrence. Un business plan cohérent est également crucial pour prévoir l'investissement financier nécessaire et pour convaincre les investisseurs.
 

Financement de projet

La recherche de financement est une étape cruciale. Il est souvent nécessaire de solliciter des prêts bancaires, de convaincre des investisseurs ou de réunir des associés. Des subventions publiques et des aides de l'État peuvent également être envisagées.
 

Conditions obligatoires à respecter

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet de 1970. Plusieurs démarches doivent être effectuées, telles que l'obtention d'une garantie financière, la souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle, et la possession d'un casier judiciaire vierge.