Gestion locative : quelles obligations pour l'agence immobilière ?

Tout agent immobilier n’est pas automatiquement administrateur de biens. La loi Hoguet fixe les modalités d’exercice de cette activité.

Les contraintes du statut juridique

Pour avoir le droit d’ouvrir une agence immobilière de gestion locative, il est nécessaire de :  

1. Obtenir la carte professionnelle obligatoire : Une carte professionnelle d’agent immobilier spécifiée « Gestion immobilière » est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie pour une durée de 3 ans renouvelables. Le titulaire doit remplir des conditions de moralité et d’aptitude professionnelle.

2. Disposer d'une garantie financière : Les activités de l’agent immobilier doivent être financièrement garanties par un organisme d’assurance agréée. Dans la mesure où il est destiné à détenir des fonds appartenant à ses clients, le montant minimum de cette garantie est de 110.000 €.

3. Ouvrir un compte bancaire : Pour la même raison de manipulation de fonds qui ne lui appartiennent pas, l’administrateur de biens a pour obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité de gestion locative, distinct du compte bancaire de l’agence.

Souscrire une responsabilité civile professionnelle 

Pour garantir un éventuel non-respect des droits de l’agence immobilière envers le propriétaire ou le locataire, vous devez justifier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.

Le mandat de gestion locative

Le mandat de gestion est l’obligation fondamentale de l’agence immobilière pour la mise en œuvre de sa gestion locative.

Les droits de l’agence immobilière

Le mandat, s’il fait référence à ces missions, autorise le mandataire, donc vous, à : 

• Rechercher un locataire
• Rédiger un bail et gérer son renouvellement
• Réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie
• Encaisser le loyer et les charges ainsi qu’appliquer les révisions
• Missionner les entreprises nécessaires aux travaux d’entretien ou de réparation
• Gérer les loyers impayés et les procédures en recouvrement
• Aider le propriétaire dans sa déclaration fiscale

Les implications pour le propriétaire

Le bailleur est lui-même engagé par le mandat qu’il signe. Il doit pour sa part : 

• Accepter de louer au prix du marché : cette contrainte est nécessaire pour assurer la bonne application du mandat de gestion locative mais également permettre aux garanties de s’appliquer.
• Régler les honoraires : la contrepartie des prestations est de les payer. Précisons à ce sujet que, même si les honoraires du mandat de gestion locative sont libres, ils sont désormais plafonnés par la loi ALUR.  

La profession de mandataire immobilier est réglementée, c’est-à-dire qu’elle est soumise à des dispositions d’ordre public. Mais dans son exercice, vous êtes également tenu à certaines obligations vis-à-vis du propriétaire.

• Respecter les termes du contrat : Le mandataire étant lié au bailleur par un contrat qui fixe des obligations mutuelles, le droit des contrats s’applique. Le mandant vous confie des missions que vous devez honorer.
   
• Veiller aux intérêts immobiliers du mandant : Toutes les dispositions du mandat de gestion locative doivent être mises en œuvre dans l’intérêt du propriétaire. Bien qu’intrinsèque au mandat, cette obligation est parfois négligée.
   
• Informer le mandant de toutes les opérations : Pendant toute la durée du mandat, la communication entre les parties est cruciale. Vous devez prévenir le propriétaire de toute les opérations entreprises dans le cadre de sa gestion.

Trop souvent oublié de la relation mandant/mandataire, le locataire a des droits au regard du bien proposé à la location.

• L’obligation de conseil et d’information :  D’abord, dans le cadre de la recherche d’un bien à louer, vous êtes tenu d’informer correctement le locataire sur le bien à louer afin de l’aider et de l’accompagner dans sa prise de décision.
   
• La bonne exécution du mandat de gestion locative : Une fois le bien loué, l’obligation de l’agence immobilière envers le locataire est issue du contrat de bail que vous lui avez fait signer pour le compte du bailleur. La responsabilité du mandataire envers le locataire est extra contractuelle.

La responsabilité engagée

Dans l’éventualité où vous ne respectez pas ces obligations, votre responsabilité pourrait être engagée au titre de :

• La responsabilité contractuelle : lorsque les clauses du mandat de gestion locative ne sont pas respectées.
• La responsabilité délictuelle : lorsque le locataire a subi un préjudice dans l’exécution du mandat dont il n’est pas signataire et pour lequel il dispose de la preuve de l’existence d’une faute.

Cette responsabilité peut donner lieu à des dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire compte tenu du préjudice subi.

La résiliation du mandat

Si le propriétaire souhaite mettre un terme au mandat de gestion locative avant son terme pour non-respect des obligations, il doit s’assurer qu’il ne contient pas une clause d’indemnisation pour cause de rupture. Si en effet, la résiliation anticipée est possible du fait du droit commun du mandat, sa mise en œuvre dépend de l’éventuelle présence d’une telle clause qui pourrait coûter cher au mandant. Ceci étant, une telle opération, purement contractuelle, n’est pas exclusive d’une action judiciaire en indemnisation d’un préjudice.

En gestion locative, les obligations auxquelles vous êtes soumis en tant que gestionnaire démontrent qu’une certaine rigueur est indispensable afin qu’elles ne soient pas exposées à des poursuites, tant par le bailleur que le locataire.